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暴力重创香港核心区

日期:2019-10-08编辑:通宝物流浏览次数:28次

暴力重创香港核心区

   反修例风波已持续近4个月,本港工商业遭受重创。美联工商铺资料显示,四大商铺核心区(铜锣湾、尖沙咀、中环、旺角)吉铺数目第三季升至481间,以总共7456间街铺计,空置率为6.5%,按年升0.9个百分点。此外,今年“装修中”店铺数目大幅减少至66间,跌幅高达63.1%,反映租务市场交投十分疲弱,零售商普遍放缓扩充脚步,不愿开设新店,他们对整体经济前景感到悲观。业界预料,核心区商铺明年空置率会进一步上升,预期平均升高1至2个百分点。



街铺空置率陡升

  原本美联工商铺在7至8月份已整理出一份行业报告,但9月份开始又多了很多吉铺个案,该行研究部因此不得不再重写新一份报告。

  美联工商铺执行董事黄汉成接受采访时说,香港经济情况似乎突然恶化,当中又以二线街空置率增幅为大,最新为8.7%,按年升1.4个百分点;一线街整体空置率为6.8%,按年升1.1个百分点;其他街道总空置率为5.6%,按年升0.6个百分点。

  美联工商铺数据显示,截至9月23日,暂录约180宗商铺买卖成交,涉及总成交金额约45.89亿元,按年减幅分别约49%及59%,同时对比第二季亦下跌约44%及55%。按月数字方面,铺位买卖个案自4月起按月下跌,最新9月仅有约38宗。该行认为,今年核心区街铺空置率上升,反映出零售商普遍持审慎态度。



铜锣湾空置率第一

  与此同时,商铺租务市场亦气氛消沉。中原(工商铺)商铺部董事黄伟基表示,9月底录得约911宗商铺租赁个案,属近年罕有跌穿1000宗水平,上一次情况需追溯至2016年第一季;而且,租金亦略见下滑趋势。季内较瞩目租务个案为铜锣湾波斯富街70号地下,面积约1000平方呎(未核实),获药房以月租约20万元租用,惟其后遭租客挞订,该铺重新推出以约20万元招租。铺位前租客为中国移动(941),当时租金达45万元,这亦意味叫租较前大减约55%!

  目前,四大核心区主要街道空置率前3名全在铜锣湾。排名第一的是告士打道铜锣湾段,吉铺数目有11个,空置率达到36.7%;谢斐道吉铺数目21间,空置率29.6%;渣甸坊空置率20.8%,吉铺5间。

  有报道称,资深投资者罗珠雄趁低入市,以约3300万元买入铜锣湾耀华街30号地铺,面积约800平方呎(未核实)。业主原以约4300万元放售,大幅减价1000万元或23%才有承接。



中环受贸战影响大


  中环铺市格局与其他核心区略微不同,由于中环区消费群主要为白领及跨国公司行政人员,而近年设于中环的外资公司数量下降,区内具高消费力人士减少。中美贸易战令零售业受影响,商铺生意下跌,中环空置率随即回升。数据显示,中环1440间街铺中有131间吉铺,空置率为9.1%,较去年升1.5个百分点。中环最主要街道皇后大道中1号至100号合共录得5间吉铺,空置率为8.2%,是四核心区最主要街道(广东道、西洋菜南街、罗素街和皇后大道中)中的最高。中环一线街吉铺数量为25间,空置率为6.8%,较去年升2.1个百分点;二线街则录17间吉铺,空置率为10.3%,较去年增加1.6个百分点。荷李活道为中环区内最多吉铺数量的街道,共录得15间吉铺,比去年增加6间,空置率为18.3%;威灵顿街为第二多吉铺数量的街道,由去年9间上升至今年的11间,最新空置率为9.1%。



旺角空置率最低

  旺角是香港著名旅游和购物区,除吸引游客消费,本地消费也占一定比重。虽然本港零售业整体转弱,旺角区空置率按年亦录得上升,但由于区内本土消费支撑,令该区空置率仍维持四核心区之最低。

  旺角3420间街铺中,有146间为吉铺,空置率为4.3%,较去年微升0.8个百分点。若以街道级别划分,旺角一线街今年录44间吉铺,空置率为5.4%,比去年升1.5个百分点;二线街吉铺数量为16间,最新空置率为6.3%,较去年升1.1个百分点。至于空置率最高的街道通菜街及花园街(14.4%及11.0%),分别录21和16间吉铺。

  通菜街主要商户涉及饮食,而花园街主要以衣服/鞋履/皮具等行业支撑。西洋菜南街的登打士街至亚皆老街一段,是旺角主要街道,该街道最新录4间吉铺,空置率为4.3%,是四核心区最主要街道中第二高,空置率比去年增加2.1个百分点。

  黄伟基指,位于太子界限街34号地下面积约1100平方呎(未核实)铺位成交价约1800万元,新买家为ToyoMall。业主原叫价约2400万元,是次易手减价约25%。



加连威老道吉铺多

  尖沙咀1509间街铺中,有102间吉铺,空置率达6.8%,较去年微升0.4个百分点。新增吉铺主要来自弥敦道以东一带街道,空置率由去年的7.7%上升至8.4%。不过,受惠高铁站启用及人流量上升,弥敦道以西街铺空置率由3.7%跌至2.2%,相当于仅9间吉铺。若以街道级别划分,一线街空置率为6.7%,与去年相同;二线街空置率为6.5%,较去年升1.4个百分点。

  加连威老道是区内最多吉铺的街道,21间吉铺相当于19.6%的空置率,较去年大增6.1个百分点,主因是该街道旧楼并购活动活跃,加上近年受网购影响,以往属于该街道主要商户的时装店愈来愈少,现时该街道商户以化妆品/个人护理店及食肆支撑,分别录得18间及14间。



访客减少打击生意

  经济学家巫伯雄博士接受本报采访时指,中美贸易战已影响到全球经济,外国访客抵港数量大幅下降。经济放缓的更深层次原因,则是由于香港生产力持续下降。他还认为,香港未来竞争力受限于目前管治水平。

  另外,早前有一些国家和地区针对香港的暴力事件发出旅游安全警示,人民币贬值令内地客消费减少,这些都沉重打击零售商生意。美联报告亦指,零售商现在聘请员工出现困难,尤其是自今年5月最低工资上调后,零售商成本进一步加重。

  此外,香港中文大学助理教授胡荣早前亦指,特区政府的规划一直被立法会牵制,并长期被利益集团和民粹绑架,很多好的理念或方案执行起来都很难。



铺位成交价劲劈最多五成

  不少投资者关心吉铺数量增加,会否令近期入市有水位。美联工商铺称,核心区铺租已由高位大幅回落,业主叫价普遍合理。美联工商铺执行董事黄汉成对本报说,近日全港各区受暴力之害,“数唔到边一区未受影响”,业主开价就是市价,但还“愿意倾”,惟买家和卖家心理价差距很大。美联方面促成的个案,最后都须减价三至四成。

  莱坊执行董事、估价及咨询部主管林浩文指,湾仔部分商铺甚至出现减价五成的成交个案。事实上,业主的持货能力已开始下降,这种情况不仅发生在闹市区,民生区亦是一样。暴力示威先破坏闹市区,后移师民生区,民生区经营者亦做得很辛苦。



餐饮业春节后或现执笠潮

  俗话说民以食为天,餐饮业铺位能否幸免?林浩文分析,餐饮业经营者现在是:“挨住做”。他认为,业者的心态一般是想挨到圣诞节之后,但挨到圣诞节之后又会想“挨埋农历新年”——相信农历新年之后,本港餐饮业就会出现“执笠潮”!

  数据显示,目前核心区佔比最高的商户类型是餐饮业,最新录得1880间店铺,平均每4间就有1间为饮食行业,按年增加1.26个百分点。在吉铺最多的铜锣湾,饮食业佔比25.3%,饮食业商户最新录得275间,较去年增加25间,升2.1个百分点。尖沙咀街铺商户中,饮食佔28.3%。中环区的饮食业商户最新录501间,比去年增加55间,为区内增幅最多行业,餐饮业整体佔比三成半。饮食业在旺角商铺佔比约两成。

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